「原本的房子住不下了，是不是该换一间大一点的？」对不少进入40岁左右的家庭来说，换屋往往不是因为想炒房，而是家庭进入了下一个阶段。孩子出生、父母偶尔需要同住、工作地点改变，甚至只是原本买的两房，已经逐渐不敷使用。而近期房贷政策出现调整，也让不少原本正在观望的换屋族重新开始计算。

央行于 2026 年 9 月 17 日宣布，自 9 月 18 日起，自然人第 2 户购屋贷款最高成数由原本 6 成调升至 7 成，主要考量之一，就是协助民众因自己或家人自住需求而购买第 2 户住宅。不过，第 2 户购屋贷款目前仍不得有宽限期，而且实际核贷条件仍须视各银行授信审核而定。

乍看之下，贷款可以多一成，换屋似乎容易不少。但从财务规划角度来看，真正需要注意的反而是银行愿意借你多少，和你的家庭财务适合负担多少，是完全不同的两个问题。

一成贷款差很多，但别只看到少准备的自备款

假设今天准备购买一间总价 2500 万元的房屋。在 6 成贷款成数下，最高贷款约 1500 万元，自备款至少需要 1000 万元；若贷款成数提高到 7 成，最高贷款可来到 1750 万元，自备款则降至 750 万元。光是自备款，两者就相差250万元。

对换屋家庭来说，这 250 万元确实可能是一笔很重要的资金，尤其当旧屋尚未出售、新房又即将交屋时，资金调度压力会明显降低。但少拿 250 万元现金出来，不代表这 250 万元不用负担，只是从原本的自备款，转换成未来数十年的房贷。

如果以 1750 万元房贷、30 年期、年利率 2.5% 作为简单试算，每月本息摊还金额约 6.9 万元，而且第2户目前没有宽限期，也就是贷款开始后，很快就必须直接面对完整的本金与利息支出。所以，换屋前真正要问的不是「现在可以贷7成了，我是不是买得起？」而是增加这笔房贷之后，家庭每月收支是否能够维持平衡。

换屋族最容易低估的，其实是「两间房同时存在」的时间

很多人在计算换屋预算时，会很自然地认为反正旧房之后会卖掉，但财务规划最怕的，就是把未来会发生的事情，提前当成现在已经发生。毕竟房地产的变现性并不高，从开始出售、找到买方、签约、过户到真正收到款项，中间可能需要一段时间。如果市场热度不高、物件条件不理想，时间甚至可能比原先预期更久。

而这段期间，家庭可能同时面临旧屋房贷、新屋房贷、新屋自备款、装潢家具、税费，以及原本就存在的生活费、教育费、保险费与投资计划。对高收入家庭而言，问题有时候甚至不是总资产不够，而是资产很多，真正可以动用的现金却不多。

例如一个家庭可能有 3000 万元以上资产，但其中 2000 万元是房地产，另外大部分资金又放在股票或 ETF。这时候如果突然需要数百万元交屋款，常见的做法就是开始思考股票是不是先卖一部分？信贷能不能再借？保单可不可以拿来周转？原本只是单纯换一间房，最后却可能牵动整个家庭的资产配置。

换屋族最容易忽略的，是整体资金配置

从完整财务规划的角度来看，换屋并不是单纯计算房价减掉房贷。至少要同时看四件事情。

第一笔，是新房需要多少资金

除了自备款之外，还有契税、规费、仲介费、装潢、家具及搬迁费用。尤其购买预售屋的人，常会觉得前期付款相对分散，但真正到了交屋阶段，才发现短时间内需要准备的现金比想像中更多。

第二笔，是旧房什么时候能转换成现金

如果旧屋还没出售，就不能过早把预估售屋所得全部纳入新屋资金来源。比较稳健的方式，是先假设一段两间房同时存在的期间，看看家庭是否仍有能力负担。

第三笔，是每个月新的固定支出会变多少

根据内政部最新公布的 2026 年第 1 季房价负担能力资料，全国房贷负担率为 41.46%，也就是以中位数所得家庭购买中位数住宅估算，每月房贷支出占可支配所得已超过四成；新北市更达 55.30%。每个家庭条件当然不同，但这个数字提醒我们，房贷已经不是家庭支出中可以忽略的一小部分。如果换屋之后，房贷加上其他固定支出已经吃掉大部分收入，那么未来只要遇到奖金减少、转职、育儿、长照，甚至市场修正，就可能快速压缩家庭的财务弹性。

第四笔，是买完房之后还剩多少流动资产

这往往是最容易被忽略的一笔。当换屋完成，不代表家庭未来就不会再有其他大额支出。像是装潢追加、孩子教育费、父母照护、汽车汰换，甚至工作转换或收入暂时中断，都可能需要一笔能立即动用的资金。如果为了凑足自备款，把存款几乎用完，又同时大量卖掉股票、基金等投资资产，虽然房子顺利买下来了，家庭帐面上的总资产可能仍然很高，但真正可以随时调度的现金却很少。

最怕的不是房子买不起，而是买完后只剩房子

台湾家庭普遍重视房地产，对很多人来说，买房也是人生重要的资产累积方式。但从资产配置角度来看，如果一个家庭 80%、甚至 90% 的资产都集中在房地产，就会产生资产很多，但流动性不足。房子价值 2500 万元，不代表明天需要 300 万元时，就可以立刻拿出 300 万元。

如果家庭为了换屋，把存款全部投入自备款，又把股票大量卖掉，甚至连原本准备退休、教育或紧急预备金的资金都动用，帐面上的资产总额或许没有减少太多，只是从「现金＋股票」转成「房屋」，但家庭真正能够调度的资源，反而可能变少。

因此在规划换屋时，除了房贷之外，也要同步检视现金部位、投资资产、保险、未来几年的大额支出，以及家庭收入的稳定程度。因为房子从来不是独立存在的资产，它一定会影响家庭其他财务目标。

房贷可以贷更多，是资金弹性，不是购屋预算自动增加

这次第 2 户房贷成数由 6 成提高到 7 成，对真正有换屋需求的家庭而言，确实增加了资金运用空间。但更高的贷款成数，不应该直接被解读成原本只能买 2000 万元，现在可以买贵一点。更适合的思考方式是原本必须一次拿出去的资金变少了，我们该怎么利用这份资金弹性？可能是留下较充足的紧急预备金，可能是避免在市场低点被迫卖掉投资资产，也可能是保留孩子教育、父母照护或退休准备需要的资金。好的房地产规划，并不是把银行愿意提供的额度全部用满。而是在买下房子的同时，家庭依然保有足够的现金流、流动资产与面对意外的能力。

换房不是只换一间房，而是重新调整整个家庭资产

对多数家庭而言，房子可能是一生当中金额最大的单笔资产。因此每一次买房、换屋或增加房贷，其实都是一次家庭资产配置的大幅调整。政策放宽，可以让换屋多一点选择，但真正决定一个家庭能不能安心住进新家的，从来不只是贷款成数。而是买完房之后，生活仍然留有余裕，这才是换屋之前，最值得先算清楚的一笔帐。

（撰文者：永诚资产管理处 财顾团队）

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