近年台北市都更推动速度仍不如社会期待，商总荣誉理事长、乡林 (5531-TW) 集团董事长赖正镒获同业反映包含都更审查详细审查内容、地主权益与住宅安全。他说，官方为住户把关，立意固然良善，但程序过于冗长，尤其是「都市更新工程造价要项」中的提列建筑总成本计算基准已是近 3 年前，与现况每坪造价的落差超过 5 万元。

赖正镒建议，官方尽快调整计算基准并缩短审查过程，才能让都更加速。

赖正镒指出，他最近接到不少开发商同业反映都更审查问题，尤其是审查流程冗长。他认为台北市都更推动缓慢的主要原因包括，更新前后估价、权利分配与选配、共同负担项目、容积奖励、都市设计、少数不同意户、拆迁安置、违建认定，若牵涉文资或老树议题，更需要跨局处联合审查，只要一个环节出问题，都会是牵一发而动全身，一关卡一关，甚至还要重跑流程，重新挂号，简直是旷日废时。

赖正镒说，同业抱怨在全球因中东战火导致石油天然气飙涨，导致原物料价格攀升，尤其是铜、铝、钢筋、水泥与玻璃等建材涨价，国内今年以来又因为土石方处理与去处的问题，开挖地下室成本，每坪费用大增 3-5 万元。

但台北市政府在都市更新审查项目中，现行的「都市更新工程造价要项」规定，关于「都市更新事业及权利变化计划」的提列建筑总成本计算基准，已经是都市更新审议会在 2024 年 1 月通过实施的，但已经又过了两年半，明显偏离市场行情，造价偏低，尤其是近一、两年大幅快速的波动，营建成本更容易产生落差。

举例来说，若以 15 楼的建筑成本计算基准，每平方米造价基准仅约 20.4 万元，若加上计算土地改良物等特殊工法，也仅能计算 22.77 万元。但以台北市实际市场行情来看，RC 结构、15 层以上的住宅高楼，每坪建筑成本至少已达 28.5 万元起跳；20 层以上高楼现在实际建筑成本单价也都来到 32 万元；30 层楼 SRC 钢构甚至要到 35 万元。

若是钢构建筑、深开挖基地、特殊耐震设计、高规机电设备、绿建筑、智慧建筑或基地条件较复杂者，成本更可能再往上垫高。换言之，制度认列成本与市场实际成本，每坪至少已有 5 万元以上落差，对大型都更案而言，总成本差距可能动辄数亿元，足以改变整个都更案的财务可行性。

统计显示，台北市住宅面临严重高龄化，逾 30 年屋龄的老宅高达 67 万多户，占全市住宅总数将近 72%。其中，屋龄超过 40 年的建物更高达约 52 万户，代表在北市每 1.76 间房屋就有 1 间屋龄超过 40 年，住宅老化速度远大于都更重建效率。

这些屋龄超过 40 年、50 年的老旧公寓，没有电梯、没有停车空间，管线老旧、墙裂漏水、耐震不足，在面对地震、火灾或高龄化居住需求时，都已经不符合现代城市安全标准，倘若都更若继续慢下去，受害的将是住在老屋里的市民。

台北市近年建商持续投入都更与危老推案，但随着营建成本、融资利率与住户分回期待同步升高，业者普遍面临「成本真实上升、制度认列偏低、分配谈判困难」的三重压力。

赖正镒说，都更案从启动到施工经常跨越多年，期间若营建成本上升、利率变动、工期拉长，最终风险多由实施者承担；若制度成本基准仍停留在过去水准，就会造成帐面成本与实际成本严重脱节，实施者与地主合建过程，若共同负担无法合理纳入融资成本、风险准备金与合理利润，算帐算不过来，民间实施者自然降低参与意愿，无法往前推动，都更时程就被拖延变慢。

赖正镒并建议，市府应尽速检讨权利变换成本认列制度，将现行工程造价基准由「固定表格」思维，调整为「基准单价加物价指数连动」机制，至少每半年检讨一次，纳入营造工程物价指数、钢筋、水泥、混凝土、机电设备、人工成本、融资利率与工期变动。