台湾央行今 (18) 日召开理监事会，维持政策利率及现行选择性信用管制措施不变。高力国际不动产业主代表服务部董事黄舒卫表示，台湾央行总裁杨金龙本月 10 日宣告「选择性信用管制就到这里为止」再加上本次决策，代表市场已脱离最剧烈的政策加码、直球对决阶段。

黄舒卫指出，在此环境下，台湾房市市场呈现成交量逐步回稳、价格区间整理的发展格局，而非全面性上行循环。

科达建筑董事长赖建程指出，目前台湾房地产市场是「短空长多」，也建议政府多关注首购族群的权益，现阶段真正影响市场的，不只是政策，还有银行资金、贷款条件与买方购屋信心。

在台湾自 2024 年 9 月中祭出第七波信用管制到今天，黄舒卫表示，历时 18 个月的市场淘汰赛已进入尾声，台湾房市正式由政策博弈与资金杠杆驱动的浮动情绪，转向以购买力与基本面为核心的竞争新阶段。值得注意的是美国 Fed 新任主席华许首次登场就对通膨、缩表展现态度，不但影响金融市场，也会扰动高利率对寿险业、建商等投资机构对投资需求的评估，驱动价格调整机制。

黄舒卫指出，第七波选择性信用管制在过去 18 个月信用管制的核心功能，在于完成市场预期修正与风险再定价。投资性需求已明显退场，过度依赖杠杆与价格预期的交易结构逐步收敛，市场完成由「资金扩张定价」转向「信用约束定价」的转换过程。

随着台股维持高档、出口动能稳健及整体经济成长支撑，市场不确定性逐步钝化，黄舒卫认为，2026 年下半年房市可望从观望与递延需求中逐步回稳。但在限贷环境与资金成本仍偏高的条件下，价格走势将持续受制约，整体市场将呈现量稳价整、结构分化的 K 型发展格局中，有结构趋势需观察，首先在市场利空出尽但并非松绑，预期回稳但难见全面反转，虽然政策不确定性下降，但市场并未进入全面性复苏循环，仍受：高房价基期压力、房贷利率与限贷去杠杆作用，以及资本市场狂吸资金的资产替代效应的三项结构性因素制约。在此环境下，市场呈现成交量逐步回稳、价格区间整理的发展格局，而非全面性上行循环。

黄舒卫并指出，过去 18 个月，市场经历信用紧缩、交易量萎缩与预期修正的多重压力测试，高杠杆与高预期支撑的交易模式被逐步淘汰。随着政策强度趋于稳定，市场正式告别资金竞速与政策博弈的阶段。市场定价逻辑也由预期驱动，转向所得能力、负担能力与现金流条件所构成的基本面约束。市场由追价行为转为议价行为，价格发现的过程更加依赖实质需求条件。

同时，在杠杆效应下降与资金成本上升背景下，房市将进一步走向结构性分化。具备产业聚落、交通建设与人口支撑的核心区域，因具备较强租赁需求与资产韧性，亦受财富效应外溢追捧，价格表现相对稳定向上；反之，供给过剩或缺乏基本面支撑的区域，将持续面临空前价格修正压力，甚至受到资金抽离的残酷挑战。

科达建筑董事长赖建程表示，虽市场预期换屋贷款成数能提升，但政策不变对市场而言，没有进一步的措施就是好消息。不过，以科达过去服务刚需首购客、换屋族经验，观察到不少年轻人与自住型买方，并非投资客或短线炒作者，而是因结婚、生子、家庭成员增加、工作地点改变，或原本居住空间不足，产生实际购屋与换屋需求，但在第二户贷款限制、贷款成数偏低、银行授信保守的情况下，这些人反而被政策卡住，无法顺利达成换屋计划。

赖建程指出，目前台湾房地产市场是「短空长多」，也建议政府多关注首购族群的权益，现阶段真正影响市场的，不只是政策，还有银行资金、贷款条件与买方购屋信心。

赖建程指出，「刚性买盘一直都在」。以买卖移转栋数与实价登录来看，每年约有 30 万的中古屋与 10 万户的预售交易量，这些需求不会因为政策压抑就消失。「其实，第一线案场不乏来客量，但受到整体观望氛围、贷款限制，购屋民众信心持续递延，成交就自然扑空。」因此，建请政府可考虑适度放宽部分限制，例如针对换屋族、年轻家庭、首购自住等需求，提供更弹性的贷款条件，让真正有居住需求的人不被过度限制，也能让房市回到温和、稳健、健康发展的轨道。

而台湾央行的选择性信用管制政策由加码转为维持，黄舒卫则指出，建筑成本、融资条件、销售收益等条件越趋恶劣之下，近期屡屡浮现大型上市柜建商发生财务或经营危机。本次理监事会议维持现行信用管制措施不变，象征政策已由持续加码转为高档维持，一方面是要确保市场软着陆成果，另一方面则是要在金融体系未出现系统性风险前，在管制的十字路口前先踩刹车、停看听，观察产业自我修复、风险消化能力。

黄舒卫也建议主管机关务实检讨高价住宅总价天花板、换屋贷款需求，同时配合都更、危老政策持续扩大、转型，调整土建融成数，才是贴近市场需求、推进产业升级的关键。