花旗集团近日发布名为《2027年中国房地产市场展望》的研究报告指出，在经历数年整体调整后，中国房地产市场正出现结构性转变，预测2027年北京、上海、深圳等核心城市的二手房价格将迎来实质拐点。

然而，花旗强调，这并不代表全国房价将再度出现全面性普涨，而是象征整体市场由过往的「新建案主导」转向「存量二手房为主」，并开启区域深度分化的全新阶段。

花旗报告分析，过去二十余年由建商购地、开发与预售新建案来引导价格的模式已逐渐改变。数据显示，截至2026年，二手房交易面积已占中国全国商品住宅交易的半数；预计到2027年，二手房交易额占比将进一步提升至全市场的58%，总规模估计达7.7兆元人民币，呈现逆势年增3%的态势。

报告引述研调观点表示，买方转向二手房市场的主要考量在于价格由市场供需机制决定、议价空间透明，且无预售屋延期或断尾的交屋风险，加上社区品质、周边配套与房屋状况均为实体呈现。

市场统计显示，截至2026年9月，上海二手房价格同比已转为正成长(年增0.8%)，北京与深圳的同比跌幅亦持续收敛，显示一线城市的二手房市场已率先出现止跌走稳的讯号。

花旗研调团队指出，核心城市房价之所以预期在2027年出现价格拐点，主要归因于以下五项正在发生的供需变化：

高转手率消化历史卖压：过去几年的高成交量已有效消化过往的投机筹码。例如北京2021至2024年的二手房成交量，已相当于2017至2024年间投资性购房总量的220%；杭州、上海与深圳的比例亦分别达151%、134%及123%。投资盘逐步转换为自住买方，使持仓成本与市场现价接轨，降低了后续行情回暖时解套盘抛售的压力。

委售挂牌量见顶回落：截至2026年10月，全国39个重点城市二手房委售挂牌量较2025年底下降3%，一线城市较2025年3月高点回落16%，其中上海下降19%、北京降幅逾15%。一线城市的去化周期已缩短至9个月，卖方降价意愿减少，支撑价格止跌。

租金行情止跌回升：2026年以来一线城市住宅租金率先反弹，前8个月上海租金累计上涨4.5%、深圳上涨1.1%，反映实质居住需求回流，亦提升房屋的持有价值。

居民储蓄余额创新高：截至2026年9月，居民储蓄余额达175兆元人民币(年增7%)，显示民间潜在购买力充沛，主要受制于对房价走势的观望态度。

人口持续流入核心城：2022至2025年间，全国26个重点城市常住人口合计增加420万人，其中深圳、广州、杭州等城人口成长显著，为住宅市场提供稳固的基本盘。

与二手房市场走稳相对应的是，新建案市场正面临供给侧的大幅收缩。花旗报告估算，2027年全国住宅新开工面积与竣工面积将分别年减20.5%与22%，回落至约2.5亿平方公尺(相当于2000至2002年水准)；土地成交面积预计再降33%。

在政策层面，花旗报告指出，政策逻辑已从过往的「全面刺激」转变为「托底防线」。随着房地产业对GDP直接与间接贡献率预计在2027年降至8%、土地出让金占地方财政比重降至16%，系统性风险已大幅释放，政府政策重点转为调降房屋贷款利息补贴等精准托底措施。同时，推动「现房销售」(成屋销售)等新发展模式，终结高杠杆、高周转的旧有营运型态。