2026年11月13日（优分析／产业数据中心报导）⸺ 富裔(6264-TW) 继松裔之后的第二个都更案富裔大湖，也是公司的海砂屋都更案，2026 年 11 月底到 12 月初将公开销售。全案总销售金额约 64 亿元，公司分回 31.6 亿元。

建案位于内湖大湖山庄一带，基地 858.79 坪、规划地上 14 层地下 4 层，产品是 2 房 23 坪与 3 房 36、43 坪。都更事业计划在 2025 年第 2 季核准、2026 年取得建照；公司在法说会表示，现场的拆屋工程「几乎是完成了」。

公开销售时点衔接先前建案的去化进度，前几案已接近售罄。国王双子星销售近八成、松裔余屋剩 1 户，两项数据均为公司说法；富裔巨蛋第 3 季过户完成，公司表示目前热销中。仍有完整批次可供销售的建案仅剩大湖。

如下图，根据优分析产业资料库，存货换算金额最新资料截至 2026 年 6 月，为 31.4 亿元，比 2025 年 9 月的 26.2 亿元多两成，同一段时间月营收还在数千万元的水位，存货累积的速度快过认列的速度。

（资料来源：优分析产业资料库）

全案 5,598.94 坪、总销售 64 亿元，换算全案每坪 114.3 万元；5,598.94 坪是销售坪、基地只有 858.79 坪，两者相差 6.5 倍。公司分回的 31.6 亿元并非以此坪数计算，分回户别比全案少，将分回金额除以全案坪数无法得出单价。

全案每坪 114.3 万元的比较基准是内湖区域行情。永庆房产集团以实价登录统计，2025 年 8 月到 2026 年 7 月内湖区预售均价每坪 119.2 万元，预售比成屋大楼的 81.0 万元贵 38.2 万元。近三年内湖预售涨 6.2%，在台北市 12 个行政区里排第 10。

一坪要开多少

同区开价介于 93 万元至 145 万元。大湖街 158 巷的悦己诚群开 93 到 94 万元，湖芯 AIT 开 119 到 135 万元，晶绽大直开 135 到 145 万元；内湖均价 119.2 万元正好落在湖芯 AIT 的下缘，大湖若开价高于均价，须由海砂屋重建后的新屋条件支撑。

土地整合到今年

海砂屋认定在法规上是有利条件。依台北市高氯离子混凝土建筑物善后处理自治条例第 7 条，经列管须拆除的建筑物申请重建，法定容积率、原容积率或原总楼地板面积可以再放宽三成，相当于增加三成可售楼地板面积，拆除后每户另外补助 20 万元。

基地至 2026 年才完成最后一笔土地整合，整合耗时比开卖时间更长。公司 3 月 30 日董事会通过向公司关系人福帝开发取得大湖段 34、41 两笔地号，合计 20.46 坪、约 3,800 万元；34 地号 3.26 坪每坪 163 万元，41 地号 17.2 坪每坪 190 万元，两笔单价不同，合计约每坪 185.7 万元。

到 11 月 13 日为止，该案在实价登录尚无成交纪录，预售尚未开始。

大湖预定 2030 年交屋，距离现在还有四年。全案每坪 114.3 万元比区域预售均价低 4.1%，11 月底开价上调或下修，将决定该案去化速度，也将决定 31.6 亿元分回金额的实现时点。

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