一间市价2000万元的房子，拿去申请以房养老，每个月可以领多少？是10万元、5万元，还是可能只有3、4万元？很多人第一个直觉是房子值2000万元，退休后应该可以换到不少现金流，但实际申请时，银行并不是直接拿房屋市价除以贷款月份。真正影响结果的还包括银行鉴价、核贷成数、贷款期间及利率，即使是同一间房子，向不同银行提出申请，最后核定的贷款额度、每月拨款金额及负担的利息都可能不同，本文整理2026年四家银行的以房养老方案，并以市价2000万元的房屋进行试算，带你了解各家方案的利率、成数、申请门槛及相关费用。

2000 万房子，以房养老每月能领多少？

从大家最关心的数字开始。假设王先生今年65岁，名下有一间市场价格约2000万元的房屋，希望申请25年的以房养老贷款，我们设定以下条件进行试算：

• 房屋市场价格：2,000万元
• 银行鉴价比例：市场价格的85%
• 核贷成数：房屋鉴价的70%
• 贷款期间：25年，共300个月

►第一步：先计算银行鉴价

银行鉴价假设为市价的85%，2000万元×85%=1,700万元，虽然房屋市场价格是2000万元，但银行实际采用的估算价值为1700万元。

►第二步：计算核贷额度

如果银行提供最高七成的核贷成数，1,700万元×70%=1,190万元，这代表以房屋价值估算，可以动用的贷款总额度约为1,190万元。

►第三步：计算每月拨付本金

在上述条件下，可动用的以房养老总额度约为1,190万元。如果再将1,190万元平均分配至300个月：1,190万元 ÷ 300＝约39,667元。换句话说，在尚未考虑利息与其他拨款条件前，每月可以分配的本金约为4万元。

因此，在评估以房养老时，不能只问「我的房子现在值多少」，更应该问：银行愿意认定多少价值，又愿意让我动用其中多少？

以房养老每月能领多少？先看四项条件

以房养老的每月拨款金额，主要受到以下四项条件影响。

房屋鉴价

银行不会按照房仲开价、实价登录最高价，或屋主自行认定的市价核贷，而是会重新进行鉴价，房屋所在地、屋龄、坪数、建物型态、市场流通性及周边成交行情，都会影响鉴价结果。

位于市中心、交易量较大且屋况良好的房屋，鉴价通常比较稳定，如果房屋位于偏远地区、屋龄过高或市场交易量不足，银行鉴价可能相对保守。

核贷成数

目前四家银行的以房养老最高核贷成数，大约落在房屋鉴价的六至七成，但最高七成只是方案上限，不代表每位申请人都能取得相同条件，银行仍会依据申请人的年龄、房屋条件、贷款期间及个别案件风险决定最终成数。

贷款期间

以房养老的贷款期间通常约为10年至30年，贷款期间愈长，因为领取资金的时间久，每月分配到的本金通常比较少，所以部分银行还会要求申请年龄加上贷款期限必须达到一定标准，因此不是申请人想贷几年，就一定能核准几年。

贷款利率

银行每月拨款后，利息直接从每月拨款中扣除，随着时间推移，向银行借的本金积累愈多，每月扣除的利息也会跟着增加，因此申请人不能只看每月拨款毛额，还要进一步确认扣除利息后实际可以拿到多少。

以房养老申请人数持续增加

（资料来源：金管会）

近年以房养老的承作规模持续增加。根据金管会统计，截至2026年第一季，国内金融机构承作以房养老累计已超过1万件，核贷金额突破600亿元；2026年第一季新增323件、核贷23.6亿元。这项变化反映出，愈来愈多人开始重新思考房屋的用途，不再只是单纯持有或留给下一代，而是透过以房养老，把不动产转换为退休现金流的方法。

其中目前以房养老市场仍以公股银行为承作主力，合作金库、土地银行、第一银行及华南银行的累计核贷件数相对领先。

2026年银行以房养老方案比较

比较后的重点

年龄门槛最低：安泰银行55岁，其次是台湾银行59岁。

最长贷款年限：合作金库最长35年，其余多数为30年。

最高贷款成数：阳信银行最高可达鉴估净值8成，但年龄须满65岁、年限最长25年。

额度规定最明确：彰化银行最高2,000万元；其他银行多以房屋鉴价的6～8成计算。

市场承作主力：依你提供的金管会资料，合库、土地银行、华南及第一银行的累积件数明显领先。

申请以房养老前 还要确认哪些条件？细节要注意

屋龄可能直接影响你能贷多久

除了申请人的年龄，房屋本身的年龄也非常重要。部分银行会将「房屋屋龄＋贷款期间」纳入评估。例如一间屋龄已经40年的房子，即使申请人希望贷款30年，银行仍可能因为房屋未来耐用年限、市场价值及处分难度，而缩短贷款期间。即使银行没有在网站上明确列出相同公式，也不代表完全不考虑屋龄。对银行而言，除了现在值多少钱，也会评估20年、30年后，这间房屋是否仍具有足够的市场流通性。

不要只比较开办费，更要看长期成本

不同银行的开办费、鉴价费及相关申办成本都有差异。但对一笔可能高达数百万元甚至上千万元、时间长达20至30年的贷款来说，一次性的开办费通常不是最大的成本来源。更值得比较的是银行最后鉴价多少、实际愿意贷多少、利率如何计算、每月实际入帐多少，以及20、30年下来会累积多少利息。尤其表格上的最低利率，通常只是起始条件或特定客户适用条件，不代表所有人都能取得。

因此申请前最好进一步确认，采固定或机动利率？依照哪一项指标调整？加码幅度是否固定？利息每月扣除还是挂帐？是否设有扣息上限？总费用年百分率是多少？这些条件，都会直接影响未来真正能拿到手的退休现金流。

有房子，也不代表一定能申请

以房养老虽然以房屋作为担保，但仍不是有房就一定能贷。银行通常仍会确认申请人的年龄、行为能力及信用状况，也会查询联征纪录。此外，房屋及土地产权是否完整，也非常重要。如果是不动产多人共同持有、土地与建物产权不完整，或房屋已设定其他抵押权，都可能影响银行承作意愿。房屋所在地、屋龄、建物状况与市场流通性同样是重要条件。即使帐面市价很高，如果未来不容易出售，也可能出现鉴价偏低、核贷成数降低，甚至无法承作的情况。

以房养老真正要解决的，不是房子值多少

回到一开始的问题。一间市价2,000万元的房子，到底可以换来多少退休生活费？

答案不是直接看2,000万元，而是要一路经过银行鉴价、核贷成数、贷款期间、利率与拨款方式，最后才能知道每个月真正可以使用多少现金。因此，以房养老真正值得比较的，也不是哪家银行贷最多，而是这笔现金流能不能补足退休生活的缺口。申请以前，可以先反过来计算自己的需求，退休后每个月生活费差多少？医疗、长照还需要预留多少？其他退休收入来源有多少？房屋未来是否仍希望留给家人？当这些问题先有答案，再决定要动用多少房屋净值，才比较不容易为了增加眼前现金流，而过度消耗长期资产。

退休规划的重点，不是把2,000万的房子全部变现，而是让原本住在房子里的资产，开始替退休生活产生现金流。当额度、年限、利息与家庭安排都经过完整评估，以房养老才不只是一笔长期贷款，而能成为退休资产配置中的其中一项工具。

（撰文者：永诚资产管理处 财顾团队）

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