台积电(2330-TW)自2017年宣布先进制程入主台南科学园区，过去10年更改写了在地住宅与人口结构。房仲业者统计台南市各行政区2017年至2026年「家户数变化」，显示「善化区」以41%的家户数成长率夺冠，「新市区」和「安平区」紧追在后。

值得注意的是，台南「安南区」以10年大增1万4880户的惊人量能，成为「净增加户数」最多的行政区。

作为最贴近南科的核心腹地，「善化区」承接半导体发展红利，科技新贵的移入推升当地的家户规模，以10年成长41%的家户成长率，位居全台南之冠。永庆不动产台南南科阳光加盟店长胡嘉益指出，善化区高达80%购屋需求与园区相关，区内指标当属「善化LM特区」，不仅靠近南科，房型也符合科技家庭的居住需求，加上顶尖的双语教学资源，刚性需求强劲。尽管生活机能还不及市中心，但通勤距离短、就业需求稳定，仍是南科族在地置产的首选。

并列南科双核心的「新市区」，发展时间虽晚于善化区，但近期热门的「新和重划区」，因紧邻新市市中心，享有完善的生活机能，也让家户成长率以36%位居第二。台庆不动产善化南科加盟店长谢旺玮指出，当地同样有80%以上购屋族源自南科，且相较善化区，这里房价每坪便宜约5-10万元，兼具通勤距离和价格优势，吸引重视生活便利性和购屋预算较紧的购屋族。

值得一提的是，随着北外环道路逐步完工，缩短抵达市区的时间，部分族群转往台南市区购屋，不过南科腹地广大、未来开发性仍值得期待，后势持续看好。

相较于科学园区周边的紧凑节奏，坐拥历史底蕴的「安平区」，则以悠闲步调脱颖而出，以33%的家户数成长率，名列第3名。有巢氏房屋安平育平健康加盟店东王建程指出，近年「五期重划区」与「国平重划区」的开发，加上跨港大桥、安平之丘等建设与观光题材，提升安平区的能见度。重划区道路及街廓规划完整，部分住宅又具河岸或海景条件，让安平在台南房市中形成鲜明的慢活、休闲、度假感定位。

王建程表示，依门店近期接触的客群观察，安平区购屋族群相当多元，除了外县市的退休族、年轻首购族外，近年也逐渐出现南科工作族群转往安平置产。这类客群除了考量住宅品质，也重视生活环境与休闲机能，安平特有的水岸景观、低密度生活氛围与度假感，正好符合其居住偏好。目前区内新成屋平均单价每坪约28-35万元之间，价格比市中心亲民许多，也让安平成为兼顾居住品质与房价负担的选项。

而台南 10年增加1万4880户的「安南区」，增幅达29%，是全台南市家户数增加最多的行政区。台庆不动产九份子宜兴加盟店长林品承分析，安南区幅员广大、早期土地价格基期相对较低，近年以「九份子重划区」为核心，住宅供给量增加；加上国道及北外环道路等交通路网逐步串联，也使安南区成为南科通勤族评估置产的住宅区之一。

林品承指出，「九份子重划区」享有河岸景观、街廓新颖笔直、居住环境相对单纯等优势，新成屋产品也符合南科家庭偏好。不过，现阶段部分日常生活机能仍需仰赖邻近成熟生活圈支援。近期区内推案量有所减少，房价大致呈现盘整，但在南科自住与通勤需求支撑下，中长期发展仍值得关注。

永庆房产集团研展中心副理陈金萍表示，近10年台南家户成长热区，呈现出三条清楚的发展脉络：「善化区」、「新市区」直接受惠于南科产业与就业人口移入；「安平区」以生活环境及休闲特色，吸引退休族、首购族及部分南科从业人员进驻。「安南区」则承接交通路网改善所带来的居住外溢需求。显示南科带来的居住需求，已随着交通条件、房价差距及生活型态选择，从南科周边逐步向台南其他区域扩散。

陈金萍并提醒，家户数成长代表区域居住需求与家户组成正在改变，但不等同房价必然上涨。购屋族仍应综合评估通勤时间、生活机能、区域供给量及重大建设进度，并将未来家庭人口变化、换屋需求与转手性纳入考量。尤其公共建设从规划到完工需要很长时间，不宜仅凭题材追价，选择符合自身长期居住需求、总价负担合理的产品，才是兼顾自住品质与资产保值的稳健作法。